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土地价格“三级跳” 明年房价或难摁住
信息来源:21世纪经济报道   点击数:

今年北京的土地市场,只要一拍地,就是猛涨。

 

114日,北京国土局现场共出让了8宗配建竞价地块,总成交金额高达87.69亿元,其中6宗为自住型商品房用地。值得注意的是,纯市场化的商品房用地地价再度飙涨。

 

北京市推出自住型商品房,意在房地产(行情 专区)市场的供求差,以抑制房价的上涨。但从目前土地成交情况看,由于自住型商品房用地进一步挤压了普通商品房用地,使得后者的地价水涨船高,甚至一再突破记录,而地价推动房价上涨已成近几年楼市的铁律。市场的运行趋势再次走向了政府政策的反面。

地价三级跳

114日北京土地出让的情形,具有巨大的象征意义,并预示着北京楼市明年的走向将严重分化。

 

当日北京共有8宗住宅用地成交,出让总额达87.69亿元,规划总建筑面积118.3万平方米,其中,配建自住型商品房的面积达64.97万平方米,配建公租房的面积9.74万平方米,配建经适房的面积7.8万平方米,配建限价房的面积8.51万平方米,留给纯商品房的面积只有约20万平方米。

 

其中,最引人关注的是位于北京朝阳东五环边上的东坝南区地块。东坝南区地块总建筑面积为93534平方米,除配套设施外,还要求配建限价商品房8500平方米,限价9900/平方米,配建自住型商品房5万平方米,限价2.2万元/平方米。据测算,剩余的普通商品房楼面地价约3.7万元/平方米。而目前,地块周边二手房的房价目前为2.8-3.8/平方米。面粉超过面包价的情形再度出现。

 

当天同时出让的海淀东升乡(清河盒子房厂土地一级开发项目)地块被合景泰富拿下,剔除保障房后,该地块商品房用地地价为48000/平方米,总价5.4亿元。其中,配建17000平米公租房。

 

该地块拍出后,清河华润橡树湾某负责人十分感慨地表示,清河楼面价都已经到48000/平方米,那我们的项目要卖到多少钱合适呢?据了解,橡树湾去年推出的房源售价为36000/平方米,现仅剩最后一期,其售价也已从最初预计的48000/平方米调整为55000/平方米。

 

此前拿过地王的融创、泰禾等相关人士,看到114日拍出的高价地后,均表示,这样看来,我们以前拿的地王真不贵。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为,114日北京土地出让的住房结构,完全符合政府调控房地产市场的初衷。纯商品房所占比例不足四分之一,包括自住型商品房在内的所有类型保障房,所占比例超过75%,其中自住型商品房占比超过一半。

根据1022日北京市住建委宣布的计划,假如明年自住型商品房供应量是5万套,加上其他类型的保障房,真正可供建设纯商品房的土地已经不足四分之一。

正因如此,醒悟过来的开发商,争夺土地到了白热化的程度。无论是限价房、自住型商品房还是纯商品房的用地,只要是土地,先抢到手再说。因为,如果不想建保障房,甚至可能被挤出北京市场的大门。至于纯商品房,则是没有最高,只有更高。如亦庄河西区X13R2地块,均摊后的纯商品房楼面价突破6万元/平方米,而此前的814日,融创葛洲坝(行情 股吧 买卖点)联合体夺得的亦庄B01R1-1地块,楼面价是2.8万元/平方米。

 

明年房价如何调控?

 

业内人士预测,按照东坝地块3.7万元/平方米的地价,上市后的售价可能达到6万元;清河4.8万元/平方米的楼面价,上市价格甚至难以想象。

 

桑豫峰认为,从地价来分析,2014年的北京商品房价格,仍将暴涨,否则根本无法支撑已经高到离谱的楼面价。她不无担忧地表示,从目前整个房地产市场的结构来看,纯商品房所占比例急剧萎缩,楼面价迭创新高,决定了2014年以后已属少数派的商品房已不可避免地走向豪宅化。这也是业内现在普遍的看法。

 

CRIC分析师李莹也认为。自住型商品房有助于缓解当前刚需楼盘供应不足的压力,也是在对地方土地财政收入影响不大的前提下,稳定房价预期的上佳做法,因而对全国房价高涨的一二线城市都有推广意义。但是,普通商品房供应受到各类保障房用地的挤压,可能也会倒推房价上涨。

然而,令人感觉矛盾的是,11月初坊间再次传来政府部门收紧限价政策的信息。如果恢复今年二季度的做法,商品房售价几乎全部要由政府来审核,实际上也就是由政府来定价,那么,今年年底出让的这批商品房用地,明年上市时的售价,能否达到开发商盈利所希望的价格,仍然是未知数.